房產媒體人
辣椒
陳家林的業主們吶，盼星星~盼月亮~每天都想盼到28號線的消息。
各大營銷號一寫，樓盤銷售一說，仿佛28號線近在眼前！馬上動工！
但。。。醒醒啊兄弟們！這幾天我跑了整個板塊，曬了幾天太陽，小腿也走到酸，終于寫出了這篇文章，且看且珍惜~
01
首先我們來列個幾個問題：
28號線是否有批復？陳家林站點是否落實？落實后是從哪里開始建設？來個科普
地鐵建設需要多少步？
線網規劃——建設規劃——預可（規劃方案）——工可——總體設計——初步設計——施工設計圖——施工——運營
從規劃到開通，需要花費6~10年，那麼28號線處于第三步——預可（已批復）狀態，況且28號線由佛山延伸至廣州經東莞，在增城設有3個站，這條線路是途徑廣州境內最長的一條軌道，主線總長度107公里，投資金額953億。
這算是大灣區地鐵中投資金額最高的一條線路。
還有個28號線支線（規劃中）延伸至掛綠湖及惠州，但這條線。。。在去年深圳有條14號線準備延伸至惠州的，惠州政府倒是非常想要，深圳不愿意呀！因為惠州有很多“深圳人”，如果通過去就有點像廣州一樣，實行廣佛同城制。深圳可非常傲嬌：我才不要模仿你呢！
所以這條支線，想想就好啦！估計買了大亞灣的炒房客哭暈在廁所了......
1. 28號線是否有批復？
2020年8月份就已經批復了
2. 陳家林站點是否落實？
目前我查閱了各種資料，都沒有查到陳家林站的選址在哪個位置，所以不得而知。但按文中圖片的走向來看，陳家林路站靠近廣園快速，應該在廣園和廣深高速的交匯處，位于合生湖山國際的西南方向，東晉物流園東邊。
如果真的在這個位置，翡翠綠洲、合生湖山國際、鳳凰城單獨幾個板塊將會解決很大的問題——堵車，鳳凰城一半在新塘，一半在永寧，在新塘的業主還可以蹭下地鐵，永寧的業主就......反正如果真的開建，陳家林終于可以昂首挺胸了：你們再也不準說我偏說我遠！！!
3. 落實后從哪里開始建設？
首先28號線雖然已經批復，但國家發改委官網發布了的。說的是并未標注明確的推進時間，只是提到“建設落條件實后有序推進”，好一個有序推進吶，也就是“八字那一撇寫了一半還沒寫完”！佛山的地鐵建設是公認的慢，3號線建設好幾年還沒開通，換做廣州，居民們早已享福了
為什麼這條線會慢呢？28號線在去年就已經獲得批復，但目前卡在線路如何走，站點再重新調整，是兩個城市要再深入探討的問題。
不過說真的哈，投入953億的資金，真的挺牛的。
02
那麼在入住率極高的陳家林板塊，有什麼樓盤可以選擇？真正的精華在下面，請看——
整個陳家林板塊分為3個樓盤
1.翡翠綠洲
2.合生湖山國際
3.鳳凰城(云頂組團)
這三個盤都屬于超大型樓盤，鳳凰城沉淀了20年，居住人口是三個樓盤中排名第一，二手房成交量也是三個盤中名列前茅的。
這一塊的居住人口高達5萬以上，相當于一個小鎮，不管業主是開車去往天河、黃埔上班，還是搭乘公交車/樓巴去往地鐵口，必經之路——陳家林路，所以一到早晚高峰，這條路就成了所有業主的必經之路，堵是必然的。
來說說陳家林的故事吧，陳家林在沙村范圍，沙村在明代以前是屬于番禺區的，明代以后才規劃到增城。不過陳家林的面積大，風景好，合生和碧桂園的少數樓棟可以望著陳家林，在新塘這個缺少生態資源的狀態中，這個景區就成了這里的一大亮點。
不過在新力海石洲悅的北側，有一片“墓地”，每年清明節附近的居民都會上山掃墓，位置倒是距離合生和翡翠比較遠，只有碧桂園云頂部分樓棟可以直接看到，所以小伙伴們知道該怎麼買了麼？
正因為是大盤，所以教育資源和商業配套都在小區內，翡翠綠洲的學校是九年一貫制，香江學校（私立）和香江育才中學（公立），但這所小學非常奇葩，整個學校本身是私立，但后面應政府要求，重新開了三個公立班，只有中學才是公立。
合生湖山國際是合生育才學校，是屬于省一級的九年一貫制學校，據我了解到，校長是原越秀區育才實驗學校副校長陳景惠，教導主任曾是華陽小學的校長周玉娥。招生范圍：合生湖山小區、紫云山莊、果林場。
這樣看教育質量和師資是沒什麼問題的，最關鍵還是要看家長們的評價。如果看到這篇文章的你是育才學校的家長，可以反饋給辣椒哦！
鳳凰城非常大，你如果是業主，可能你對鳳凰城都不會特別熟悉，開車繞一圈要半個多小時，且有幾十個組團，名字記到你懷疑人生。。。小區內雖然有市二中應元學校可以讀，但目前據說是云頂優先，其他組團后邊站，教育質量是有保障的。
香江中學是增城比較優質的學校，多次中考平均分都是增城第一，中英文學校（私立）的平均分數也常是位列第二，三個盤也大概率是讀香江中學和育才中學。
增城的學區非常“混亂”，為什麼我這麼說呢？
就比如荔城的執信中學，小學部屬于荔城街，而中學屬于荔湖街，這為什麼可以直升呢？放在天河是不可能直升的，你說它是按區域的吧，招商臻園的業主卻收到了可以讀市二中的信息，你說它是街道辦吧，實地薔薇卻讀不了家門口的執信中學，感覺沒有一點規矩，不像天河黃埔是人戶一致，按街道辦來的。
（但在昨天增城教育局公布了執信中學附近幾個盤都是可以讀的，大多數是因為業主維權的原因才定下來）當然每個區的學位方式都不同，所以以后我會專門寫一篇關于增城學位房的事兒~
03
那麼這一塊該怎麼選房呢？
別急別急，預算200多萬的你還是能找到的。
合生湖山國際總共9期，目前新房7期2.5萬~2.6萬，二手房4期2.3萬左右96平，如果是二手的小三房，還是可以接受的，不過戶型就不咋地了。
合生的1、2期是120~180的大戶型，3期是紫云山莊，4期剛滿兩年（不過按照新政，還有3年要等...），5期剛收樓，6期新房剛售罄所以剛加推了7期。
不過合生的拿地時間比較早，1992年的地，迄今為止29年了。但目前不動產到期自動續期，一套房也不可能住幾十年，看個人如何看待這個問題。
既然一手房和二手房能讀的學校是一樣的，那為什麼新房比二手賣貴2000~3000？
有兩種原因：
7期園林升級改造，綠化投入更多資金7期的戶型使用率83%，90平可以做3房，118平能有9米寬的陽臺，這對于合生這種做剛改型戶型的樓盤來說，不錯。有可能是合生把項目給女兒接手的緣故，所以在今年合生的樓盤來說，比往年要更人性化，現代感更強了。翡翠綠洲的綠化做的非常好，樹種比較多，但是二手房的戶型非常差，客廳竟然沒有陽臺，只有一個飄窗，陽臺設計在主臥外面。
也許是因為香江是小開發商的原因，戶型設計始終比不了大開發商。這也是森林半島組團價格低的原因，180左右就可以買到三房。
新房的香江天賦平層28000，復式32000左右，價格相差的非常大，但香江天賦是新組團，小區和翡翠是分開管理，密度低一些，不靠近底商小區就沒有那麼嘈雜。
但是論商業配套，鳳凰城和湖山國際就比不過翡翠了，翡翠的家門口就是大型商超，還有各種底商配套齊全，居住氛圍相當濃厚了，所以鳳凰城和湖山國際的業主都會來這里享受配套。
200萬左右，在鳳凰城想找到樓齡比較新的，只有一個組團——鳳荔苑，但鳳荔苑南向面朝廣園快速！且中高樓層的噪音是最明顯的，真正的“呼嘯山莊”！
但好在于鳳凰城可以讀市二中，云頂2.8萬，鳳荔苑2萬不到，換做你會怎麼選？
04
如果陳家林站能開通，那麼旁邊的愛特城也能蹭到利好，愛特城過來兩公里左右。28號線的上一個站是云埔大道站，云埔板塊目前有兩個盤，金夢4萬＋，中海3.6＋，看吧，就連云埔板塊，也在慢慢的拋棄剛需。
這些被黃埔拋棄的剛需，經過了思想掙扎，和殘忍的現實打壓，還是投入了增城媽媽的懷抱。
2018~2020年，這個板塊的價格一直沒有漲幅，除了去年鳳凰城大跌之外，合生一直保持在20000左右，而這次7期的價格已經去到了25000以上！
為什麼今年陳家林板塊能漲起來呢？1.有28號線的炒作，記住，是炒作
2.云埔的價格4萬多，價格會往旁邊的盤一路輻射，途徑愛特城、陳家林板塊。
3.受限于首付款打壓，所以實在是買不了黃埔，只能向現實妥協了。
每一個板塊都有針對性客群，就比如科學城上班的剛需不會買石灘去，荔城的人不會買新塘來，新塘工作的人不會買天河去，是一個道理。
4.你會發現黃埔很多新盤遲遲不開盤，導致黃埔沒房可賣，所以客群被市場篩選倒增城，其實以前是買得起黃埔的。就因為這次被篩選到增城，30%會買在陳家林，導致這一塊成交量明顯上漲，價格也持續增長。
05
如果想買陳家林板塊，一定要放棄地鐵的這項要求，因為去到地鐵口也要兩三公里，除非融入“新塘人”，買一輛電瓶車~
要求有學位的情況下，對比下13號線，除了3萬的品秀星圖有學位，其他都是普通學區，這時候陳家林“近黃埔、有學位”的優勢就體現出來了。
而反觀文章開頭說的28號線，又是大家所期盼的，只是還需要時間和佛山、東莞再磨合一下，畢竟是大灣區第二條跨市地鐵，沒有這麼輕松落地！
好了，本期文章就到這里，我是辣椒，深耕廣州樓市多年，擅長市場研究、政策解讀、區域及樓盤精準分析。這是個信息透明化的時代，但我能給到你“信息差＋認知差”，歡迎關注我的頭條號，幫助你購房路上不踩雷！
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