長腰山上，被拆除的“古滇名城”別墅區域正在復綠 （南方周末記者 楊凱奇/圖）
面對滿目瘡痍的整改場面，一個溫州看房團卻在盤算樓盤的升值前景：“前面的別墅被推平，以后種上樹，后面的住宅視野變得更好了，這對住宅是利好呀！”
2021年5月17日，看房團來到了位于云南昆明滇池東南岸的長腰山。這座曾經郁郁蔥蔥的小山包上，興建了一個叫“古滇名城”的地產項目，被中央環保督察組點名批評，媒體形容為“滇池的腰沒了”。
5月6日，中央第八生態環境保護督察組通報，滇池“環湖開發”“貼線開發”現象突出。隨后，昆明開始對滇池周邊一些房地產項目、違章建筑大規模整改。
有人感到絕望，有人看到商機。被拆除的別墅業主在焦急等待理賠，看房者則想趁機入手那些“幸免于難”的“絕版”湖景房。不過，房產銷售已被叫停，看房團暫時只能“持幣觀望”。
滇池污染治理綿亙幾十年，正逐年轉好。督察組通報直指當地黨委、政府“只算小賬、不算大賬，只算眼前賬、不算長遠賬”。“環湖開發”曾一直是昆明市的重要戰略，滇池邊究竟能不能建房子？督察組通報后，昆明市委副書記、市長劉佳晨表示，將深入推進“湖泊革命”，徹底改變“環湖開發”“環湖造城”格局。
溫州看房團：“要漲價了，得抓緊”沿著盤山公路，溫州看房團的商務車直達長腰山頂。公路南側是一大片暫時停工的高層住宅，塔吊孤零零地懸在半空中；公路北側，面向滇池的山坡上，挖掘機和推土機正干得熱火朝天，聯手推倒了一座座別墅。
督察組通報，長腰山變成了“水泥山”，基本喪失了生態涵養功能。通報后僅半月，曾經被別墅和混凝土填滿的長腰山北坡，已經被整齊地種上近30萬株松樹苗，從山頂直達滇池畔，但低矮稀松的樹苗，擋不住大面積裸露的黃土。
溫州看房團有5個人，30歲到50歲之間，穿著普通。領隊朱波（化名）是溫州人，在昆明定居，自稱與古滇名城開發商——昆明諾仕達集團高層相熟。
朱波已經在長腰山頂“云嶺”小區買了一套住宅。見證山腳下宏大的整改場面后，他站在自家小區，興奮地向看房團成員宣布，“要漲價了，得抓緊。”他的邏輯是，“云嶺”二期應該不會拆，未來昆明不會再有離滇池這麼近的樓盤，“所以是稀缺資源。而且別墅被拆除、恢復植被，對云嶺（這樣的高層樓盤）業主無疑是利好。”團員們紛紛表示信服。
由北向南，細長型的滇池宛如一輪彎月，滇池沿岸，有的是海拔不高的小山頭，有的一馬平川。
按照《云南省滇池保護條例》，距離滇池水面100米為一級保護區，禁止新建、改建、擴建建筑物和構筑物；山頭面向滇池的這一側為二級保護區，只能開發建設健康養老、健身休閑等生態旅游、文化等建設項目，禁止開發建設其他房地產項目；一、二級保護區以外，滇池流域分水嶺以內的區域為三級保護區，不得建設嚴重污染環境的生產項目。
位于滇池東南岸的長腰山屬于二級保護區，督察組查證，長腰山上的別墅的不動產權證為“市場化商品房”，并非對外宣稱的健康養老項目，實際是以健康養老產業之名，行房地產開發之實。
根據昆明市政府的最新消息，截至5月25日，長腰山滇池二級保護區內山脊線以北（面滇區域）已批在建的47棟建筑已拆除，已建成的36棟建筑正在拆除。長腰山滇池三級保護區內所有項目已全部停建、停售，根據評估意見，分門別類提出整改意見。
朱波看好的“云嶺”二期位于山脊線和南坡上，剛好卡在二級和三級保護區的交界處，會不會拆除，還沒有準確消息。看房團到了售樓部確定買房意向時，房產銷售直言，整改期間長腰山上的樓盤一律不得銷售，何時恢復銷售有待通知。這讓朱波不免有些尷尬。
摩拳擦掌準備迎接“整改紅利”的不只是朱波。多處樓盤銷售人員都表示，房價未來很可能迎來上漲。
電梯里的古滇名城廣告 （南方周末記者 楊凱奇/圖）
老年旅行團的免費景點對于拆除的別墅業主怎麼賠償，古滇名城的一名銷售告訴南方周末記者，目前還在與別墅業主協商賠償方案。
雖然被中央環保督察組點名的只有古滇名城，但滇池邊正在整改的不只這一處樓盤。
5月18日，距離古滇名城16公里，滇池南岸的“南灣未來城”樓盤，在此買下一棟別墅的鄭先生一家人站在正午酷烈的陽光下，等待一輛觀光車接他們前往該樓盤的“藝展中心”。他們聽說“南灣未來城”要拆除部分別墅，聯系不上當時的銷售，只得專程來此“看看情況，討個說法”。
南灣未來城“藝展中心” （南方周末記者 楊凱奇/圖）
停車場的保安對鄭先生一家解釋，現在售樓部已經取消，只有“藝展中心”才有人接待。
“藝展中心”離樓盤入口一公里，是一棟純白色的現代建筑。明亮的落地窗外，無邊際泳池正對著浩渺滇池；窗內，幾十張白色皮椅三三兩兩坐著人，卻尋不見一位銷售人員。
聚集此地的人群，多如鄭先生般“討說法”的業主，也有戴著紅色旅游帽的老年游客——這片正在整改拆除的樓盤因為俯瞰滇池的視野不錯，近來被廉價的一日游旅行團列為免費景點之一。
在南灣未來城“藝展中心”里，閑坐的老年團成員 （南方周末記者 楊凱奇/圖）
“藝展中心”外，對著鮮花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池與正在施工的黃色挖掘機，共同構成奇妙一景。一部分別墅已被拆除，施工人員正推平地基，栽種樹苗。對于拆除進展，他們一概緘口不語。
“藝展中心”里有一個“南灣未來城”的全景沙盤，沙盤旁邊的告示寫道，訪客對整改現場、沙盤一律不得拍照，也不得使用無人機，不聽勸阻者，工作人員有權檢查并刪除有關照片。
“藝展中心”外，對著鮮花草地比“耶”自拍的游客、明媚的滇池與正在施工的黃色挖掘機，共同構成奇妙一景。 （南方周末 楊凱奇/圖）
留守在“藝展中心”的工作人員稱，“南灣未來城”正在整改，已經停止銷售，所以銷售人員都撤走了。“臨走前他們說，這次賠進去了。”
一位工作人員也告訴南方周末記者，因為公司尚未確定具體如何賠償，他們只能對前來“討說法”的業主進行安撫。
南灣未來城整改現場，工人正在復綠 （南方周末記者 楊凱奇/圖）
建在商業用地，不敢叫“別墅”5月14日-18日，南方周末記者探訪了環滇池布局的4個樓盤，發現其中距滇池最近的是湖濱半島·山海薈，站在別墅的庭院里就能看到滇池。該樓盤一工作人員也坦言，“離滇池最近距離在一百多米”。但這個由云南省屬國企云南城投建設的樓盤，尚未開始整改。
這只是冰山一角。微信公眾號“水木在昆明”梳理了滇池周邊的“貼線開發”樓盤，共有14個之多。
未整改的大多是因為處于三級保護區——一馬平川沒有山頭的滇池沿岸，滇池保護條例對于三級保護區地產沒有明確規定。
“以后這樣靠近滇池的別墅基本不會有了。”湖濱半島·山海薈的工作人員介紹，湖濱半島別墅一期一共120套，有十多戶已經入住，四十多戶正在裝修。
湖濱半島·山海薈別墅 （南方周末記者 楊凱奇/圖）
在湖濱半島·山海薈看房并不容易。上述工作人員稱不接待散客，看房必須預約。因為“這里是商業用地，比較特殊，所以對外不說是住宅，只說是酒店”。他介紹，該樓盤的別墅都只有40年產權，卻能賣到5萬元/平的高價。
別墅建在商業地塊上，這是滇池沿岸地產開發的公開秘密。一方面，部分業主確實將別墅當作商業用途使用，如買作辦公地點或民宿，對民宿“開發商會相應提供一系列服務”。另一方面，這些別墅并未禁止自住，從而吸引有自住需求的買家。
長腰山別墅也存在類似打擦邊球的行徑。已經拆除的別墅的環評報告書中，都叫“會所”，屬于商業用地，產權40年。1995年以來國家出臺一系列政策，禁止別墅類高檔房地產的土地供應，俗稱“限墅令”。然而在真實市場上，就演變成了“合院”、“花園洋房”這種文字游戲。
湖濱半島·山海薈別墅到滇池只有100米左右，在庭院里就能望得到湖水。 （南方周末記者 楊凱奇/圖）
康老地產的發展思路老昆明人印象中，20年前滇池邊主要是村莊和工廠，周邊的土地很多是上世紀圍湖造田填充而來，地基松軟，且配套差，不太認可環滇地段的居住價值。
環滇池為何忽然涌現出這麼多樓盤？
督察組通報稱，2018年云南人大常委會修訂《滇池保護條例》，規定在滇池二級保護區限制建設區可以建設健康養老、健身休閑等生態旅游、文化項目。這使得諾仕達集團“借坡下驢”，肆無忌憚，打著健康養老產業的幌子建設別墅。
一位云南本地前媒體人郭子航（化名）向南方周末記者分析，旅游大省云南一直重點打造康養、文旅產業，而昆明市也希望通過引進一批文旅項目，擺脫“云南旅游中轉站”的尷尬身份。有風景、有土地的滇池周邊最適合布局。
“康養”、“文旅”、“旅居”等概念異常火熱，但誰都沒能為這條“康莊大道”畫上明確的邊界。
2020年9月一篇對“古滇名城”的采訪中披露，“古滇名城”是昆明市政府先立項，再找開發商投資。“當時政府找我來投建古滇名城項目，說實話心里一點底都沒有。我當時思考了很久，項目所在地我都記不清去考察過多少次，當時這片地垃圾成堆、荒草叢生，能不能做起來是個未知數。”諾仕達董事長任懷燦在上述采訪中說。
“開發商在城市里拿地，必須走招拍掛流程，價格透明。換言之就是拿地成本高，并且拿不到大塊土地。”中山大學旅游學院教授何莽告訴南方周末記者，當開發商用康養、文旅概念拿地時，這些地往往位于郊區等偏遠地帶，地方政府會指望開發商解決土地周邊一系列配套建設，出讓大片廉價土地。
南方周末記者走訪發現，這些樓盤有著類似的模式：一部分地塊建設文旅項目，最靠近滇池的地塊蓋起40年產權的別墅，最遠的地塊建起70年產權的中高層住宅。
融創文旅城的一位銷售對南方周末記者介紹，融創文旅城項目的配套文旅綜合體“滇池后海小鎮”，拉動了當地經濟和就業。“這個小鎮也是我們積極配合政府打造的。”類似的文旅項目還有融創為“南灣未來城”配套的五漁邨小鎮；古滇名城的歡樂世界、古滇博物館等。
融創南灣未來城樓盤，樓與湖間相隔甚近 （南方周末記者 楊凱奇/圖）
隨著“四退三還”工程、環湖路建設、工業搬走、基礎設施逐漸變好，滇池周邊可利用土地越來越多。昆明市隨之提出“東方日內瓦”、“一湖四片”、“昆明南進”等概念。
“四退三還”工程，即“退田退塘退房退人”+“還湖還林還濕地”。昆明還出臺了濕地公園管理辦法，意圖在滇池畔打造6萬畝濕地公園，美化城市景觀。這些濕地公園有的由財政投資，但政府也很歡迎開發商出錢，如諾仕達投資的“古滇精品濕地公園”（緊靠長腰山別墅），云南城投負責實施的星海半島濱湖生態濕地（緊靠濱湖半島·山海薈）、融創文旅城正在建設的2000畝濕地公園等。
何莽認為，文旅、康養項目有天然驅動力去靠近景區，為此，一些開發商甘冒風險打擦邊球，“貼線開發”。“這些項目中，踩紅線的肯定會被清理掉，但紅線外的緩沖區能不能建大體量的建筑，業內尚有爭議。應該說，如果嚴格按照國家的現有規劃和范圍來做，是可以規避這個問題的。”
“但現在房地產的盈利空間也在縮小，如果康養和文旅長期依靠反哺，這種模式是不可持續的。行業正在摸索和培育新的業態。”何莽稱。
“古滇名城”整改現場，挖掘機正拆除水泥構筑物 （南方周末記者 楊凱奇/圖）
滇池邊能不能建房子？在昆明，為拆除別墅叫好者有之，惋惜者亦不乏其人。多位市民表示，蓋得好好的別墅，能否不拆除，轉做公益性質的用途？
曾在歐洲居住過的朱波認為，湖泊與地產并非完全不相容。他舉例，瑞士的日內瓦湖與滇池同樣屬于高原湖泊，但日內瓦城區基本屬于沿湖開發，“湖水依舊清澈湛藍”。
在中國，環湖開發的城市也不罕見。武漢東湖、杭州西湖都是典型的“城市湖泊”，安徽巢湖市更“因湖立市”，湖泊周圍人口密集。郭子航回憶，本世紀初昆明也曾有過是否將滇池視為城市湖泊的討論。
云南省政協委員、云南大學生態學與環境學院原院長段昌群對南方周末記者表示，云南是高原山地省份，山地多、平原少的地理格局，生產生活對水資源的索求，決定了山間盆地及湖泊周邊的湖盆區自古以來就是最適宜人類居住和發展的地帶。“但城市發展，特別是現在的諸多產業如房地產如何布局，既滿足人的需要，又滿足滇池保護的需要，需要科學規劃，全面考量。”
段昌群認為，滇池作為高原湖泊，與東湖、太湖、巢湖這些“洪泛型”湖泊有所不同。洪泛型湖泊每年都會有洪水補充，水體更新周期很快，自凈功能較強。而高原湖泊只能依靠匯水區內的降雨和有限的地表徑流，水資源量相對較少，自凈能力有限，也更容易受到生產生活污水的影響。
1950年代以來，隨著昆明人口膨脹及工農業發展，滇池水質一路轉差。經過30年治理，滇池水質向好，但地產開發隨之而來。
段昌群表示，歐美、日本等發達國家的城市的環湖開發往往也是歷史原因形成的，現在也在嚴管、嚴控，大多數在發展中進行調整，遷走不合理、負面影響大的產業。因為隨著人口和城市規模的不斷增長，對湖泊的影響會越來越大，即便用最先進的技術和管理制度，也不可能實現零污染。
他介紹，滇池與周邊的森林、草地、濕地共同形成一個整體的生態系統，經過這些自然系統攔截補充給滇池的水是清水、好水，而如果湖濱地帶都被硬化，則不具備涵養、凈化水源的功能。“要留足湖泊進行水陸交換的緩沖帶。我一直倡導遠湖布局、離湖發展、借湖觀景、人湖協同。”
經過整改教訓后，昆明市民紛紛猜測滇池保護區的紅線可能進一步擴大，有消息稱限制房地產開發的區域將拓展至滇池邊500米范圍內。段昌群亦認為原有的滇池保護條例有其局限性——提出條例時是在滇池的“救命”階段，首要目標是把滇池周圍的污染源去掉。現在滇池進入“養病”階段，要騰出給湖泊養病的空間。“就像一個剛從ICU里出來的病人，要讓他有地方散散步、透透氣。”
南方周末記者 楊凱奇
本文來自：解夢佬，原地址：https://www.jiemenglao.com/suanming/380418.html
