對于很多地產老板而言，這個秋天有點冷！
之所以感覺冷，是因為監管層面的“三道紅線”如泰山般壓頂。
對于“三道紅線”，相信大家早已有所耳聞：
紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%；
紅線2：凈負債率大于100%；
紅線3：現金短債比小于1.0倍。
如果三道紅線全部命中，只能借新還舊，不能新增負債。
踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過 5%；
踩中一條，增速不得超過 10%；
一條未中，不得超過 15%。
從最初的傳聞，到一步步被證實，三道紅線的最終落地似乎已不可逆轉。
而一旦三道紅線落地，房地產行業的新時代或將就此開啟。
行業大洗牌、大分化或不可避免
我們先來看一張圖，這是某機構依據“三道紅線”標準制作的各大房企的踩線情況。
如上表所示：真正滿足監管紅線要求，也就是三道紅線一條都沒踩的只有少數幾個，典型如華潤、中海、保利、龍湖、金地和濱江。
有人統計，目前百強房企中的61家上市房企，踩了一條以上紅線的就有48家，接近80%。
挺觸目驚心的吧。
這其實是中國房地產上半場的真實寫照：高杠桿、高負債，拼命跑馬圈地做規模。
這個時代的特點可以歸結為一句話：撐死膽大的，餓死膽小的。
所以，這些年，我們經常看到，忽然之間，就跑出幾匹黑馬，今年剛過百億，就喊出了明年沖千億。
當然了，你也不能說這些房企不優秀，畢竟，其中的很多人都是上半場的大贏家。
問題是，上半場的游戲規則在下半場注定是玩不通的，比如“三道紅線”的泰山壓頂。
很多人問，這三條紅線意味著什麼？
答案其實相對簡單：
1、這或許是房地產上下半場的真正分水嶺：那個依靠高杠桿野蠻擴張，撐死膽大的，餓死膽小的時代再也沒有了。
2、房企間大分化時代正式到來：部分負債高的巨頭承壓，增速會放緩甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再無逆襲機會。
3、穩健型的房企們，將獲得豐厚回報。
再來看看這張表。
這是以今年中報為基準，并結合“三道監管”紅線，對頭部房企幾個財務指標的梳理。
在這張表上，很清晰的體現了這麼幾個特點：
1、多數大型房企的財務狀況良好，負債率也相對可控。
2、央企表現更為優秀，比如中海地產今年上半年的凈利潤超過了200億，甩開了其他房企一大截，華潤置地和保利地產的凈利潤也都突破了百億大關。
3、綜合實力強的房企盈利能力更突出。
在前10強房企中，只有華潤，中海的凈利潤率超過20%，超出其他十強房企一大截。
這兩家房企有一個共同點，在商業地產領域優勢明顯，其中，華潤是商業地產領域絕對的老大，2019年商業地產板塊的營收超過了100億，有著“寫字樓之王”之稱的中海緊隨其后。
之所以把這兩張表放在一起，是因為這張表大致代表了房地產上下半場兩個時代：
踩中“三道紅線”的多數都是上半場的大贏家，至少在規模上如此；
“三道紅線”之外的穩健型房企在下半場擁有更好的未來。
房地產運行規則變了嗎？
其實，監管層擬定的“三道紅線”隱含著地產下半場的運行邏輯：
1、要控制發展速度，注重增長質量；
2、不要再寄望于高杠桿，要靠自己造血；
3、不要再野蠻生長，要靠精細化管理；
那麼，趨勢之下，哪些房企能在下半場勝出？我想大致的邏輯應該有這麼幾條：
1、一定的規模。
這個鐵律在地產下半場仍舊管用，有規模不一定有用，但沒有規模是萬萬不行的。
2、良好的盈利能力
簡單一句話，不賺錢的都是耍流氓。
3、良好的財務結構。
這是本次監管的重點，再怎麼強調也不為過。
4、良好的布局，得一二線者得天下。
未來的房地產市場將是一個大分化的市場，一二線城市高房價與三四線城市高庫存并存。
未來，在人口、資金持續流入的一二線城市、在以北上廣深為核心的大都市圈內，樓市還將持續繁榮，而絕大多數三四線城市將被遺忘。
5、強大的產品力。
地產下半場，既是戰略的競爭，也是產品的競爭。
6、相關多元的綜合實力。
未來的房企會分化為兩類，一是平臺型的巨無霸，二是機會主義者的小型房企。
以萬科、中海、保利為例，所謂的平臺型房企，就是除了住宅開發之外，寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓、養老、教育等眾多業態都必須會，而且做得好。
7、獨特的競爭力。
在地產下半場，每個活得好的公司，都會有自己獨特的競爭力，比如碧桂園強于三四線，而中海則有獨特的城市更新能力，有強大的大項目運作能力。
8、優秀的掌舵者和強大的團隊。
這個不做論述，因為這是常識。
哪些房企能打跑贏？
很多人問，地產下半場到底哪些企業能勝出？哪些企業又將衰落。
其實任何預測都有點像算命，我們能做的只能是依據上面的邏輯，給出了大致靠譜的評級。
五星：
中海、保利、萬科
中海可能是地產下半場最具想象力的地產公司。
核心看點在于，中海的盈利能力一直是一騎絕塵的，是今年上半年唯一一個凈利潤突破200億的公司，甩開第二名一大截。
另外，中海的逆勢加速能力也是其他房企無法比擬的。
數據顯示，今年上半年的前十強中，銷售正增長的只有中海和恒大。而在過去的2018、2019年中海的銷售增速分別為29.8%、25.2%，也超出前10強一大截。
中海第三大優勢是其商業地產板塊的低調崛起，綜合實力已僅次于華潤。
關鍵是，中海還有行業內最好的財務結構，最低的融資成本，最高的國際信用評級。
保利地產和中海一樣，綜合實力強勁，無論是規模、利潤還是對負債的控制都是頂級的，而且自2019年提出“不動產生態發展平臺”戰略后，保利的相關多元化也有聲有色。
萬科貴為多年的老大，這次踩中了三道紅線中的一道，但整體影響不大，綜合實力也沒得說。
相對于中海而言，萬科的綜合盈利還有待提高。比如，今年上半年萬科的凈利率只有8.5%。
四星：
碧桂園、龍湖、華潤置地
單就銷售規模而言，碧桂園已是行業多年的老大，且領先的優勢有擴大之勢。
其實，當下的碧桂園顛覆了很多人的固有印象，和萬科一樣，三道紅線只踩中了一道（剔除預收款后的資產負債率為83%，超了13個點），但在另外一些核心財務指標上，比如負債率、利潤規模、現金儲備等都處在行業領先位置。
當然了，在地產下半場，碧桂園也面臨一些挑戰，比如布局多位于三四線城市，相關多元化（農業、機器人）面臨挑戰等。
華潤置地作為央企，各方面表現還是非常出色，尤其是在商業地產領域，領先優勢十分突出，是唯一一家商業地產板塊營收能過百億的公司。
華潤的問題主要在于規模不足，對于華潤這樣的央企而言，什麼都不缺，缺的是決心。
龍湖可以看成一個是小型版的中海，各項指標都極為優秀，不足的是，龍湖的規模略小，而且近幾年的進取心略微不足。
三星：
融創、恒大、世茂、金茂
融創和恒大一樣，綜合實力沒得說，最大的挑戰來自于負債，但這個問題解決起來難度不小，起碼得和時間賽跑。
金茂也是一家央企，近幾年快速崛起，今年上半年已不聲不響的排到了前10。金茂走的是高端路線，這在一定程度上會限制規模的擴張。
自許世壇接班后，世茂的增速明顯加快，并購也很猛烈，對負債端的控制也不錯。
二星：
這一梯隊的房企實在太多，就不一一列舉了。
前面我們已經分析了，靠放杠桿野蠻擴張的時代已經結束了，因此，這一梯隊的房企要想逆襲的可能性已經不大了，但其中也不乏好公司。
一星
這種公司的基本特點是，規模不大、盈利不好，戰略布局也一般，但負債卻不小，典型的代表是踩中三道紅線的泰禾、富力。
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